اقتصاد ایران

تحلیل اقتصاد ایران

1+6 دلیل برای پیش بینی قیمت مسکن

خبراقتصادی - مسوولان و کارشناسان با اشاره به شش عامل عمده ثبات قیمت مسکن، معتقدند که قیمت افزایش پیدا نمی کند وحتی در بخش هایی از بازار کاهش خواهد یافت.  وزیر مسکن به عامل اول یعنی عدم تغییر قیمت مصالح ساختمانی بعد از هدفمندی یارانه ها اشاره دارد.رئیس اتحادیه مشاوران املاک، رکود حاکم بر بازار مسکن، نظارت برای جلوگیری از افزایش قیمت ها و اقدام وزارت بازرگانی در ذخیره سازی آهن و سیمان را عوامل دوم تا چهارم می خواند ومدیر عامل بانک مسکن عامل پنجم را سیاست دولت در افزایش عرضه زمین و مسکن و عامل ششم را افزایش سرعت تسهیلات به ساخت مسکن  معرفی می کند . یک دلیل جداگانه نیز تغییر رجحان مصرف کننده است و مردم ابتدا ترجیح می دهند که هزینه اجاره مسکن، قبض ها، ایاب وذهاب و خوراک و پوشاک و... را بپردازند و در اولویت بعدی به خرید و فروش ملک و ساختمان فکر می کنند

اجرای هدفمندی یارانه ها و افزایش قیمت حامل های انرژی این انتظار را ایجاد کرده بود که قیمت مسکن و مصالح ساختمانی افزایش یابد و برای بسیاری از فعالان و کسانی که در فکرخرید خانه بودند این نگرانی را به وجود آورد که ممکن است با واقعی شدن قیمت حامل های انرژی، قیمت برخی مواد اولیه در بخش ساخت و ساز نیز افزایش پیدا کرده و به دنبال آن قیمت ملک بالا برود.

اما قیمت مسکن تنها تابع نرخ حمل و نقل بار یا اثر هزینه انرژی بر مصالح ساختمانی نیست و دلایل عمده دیگری دارد.یکی از مهمترین آنها رشد نقدینگی و تسهیلات و تورم در فضای عمومی و کلان اقتصاد است که بعد از اجرای سیاست کنترل نقدینگی از سال 87 به این سو، اثر وام های بانکی و رشد نقدینگی و تورم کمتر شده و مانند سال های 84 تا 86 که قیمت مسکن سه تا چهار برابر شد، شاهد رشد قیمت مسکن نیستیم و اعتبارات بانکی با سیاست های کنترلی بانک ها همراه شده است و تزریق پول جدید به بازار هم کم است و هم به بازار مسکن هدایت نمی شود.

عامل بعدی نرخ خدمات دولتی مانند عوارض شهرداری و... است.عوامل دیگر، ذخیره سازی و تولید مصالح ساختمانی و کنترل قیمت آن است. همچنین سطح دستمزد کارگران افزایش زیاد نداشته و به خاطر رشد اقتصادی ملایم زیر 3 درصدی و رکود برخی فعالیت های اقتصادی، دلیلی برای افزایش دستمزدها وجود ندارد.

عامل مهم دیگر این است که دو میلیون خانوار فاقد مسکن در کشور که نسبت به 17 میلیون خانوار ایرانی، از سطح درآمد و قدرت خرید پایین تری برخوردارند و متقاضی اصلی مسکن هستند هنوز از توان مالی بالایی برخوردار نشده اند و بخشی از آنها نیز از طریق مسکن مهر مالک خانه خواهند شد و در نتیجه تقاضا در بازار متعادل است و سفته بازی و خرید و فروش غیر ضروری و با هدف کسب سود، وجود ندارد و در نتیجه میزان خرید و فروش نیز مانند سال های 84 تا 86 نیست و تب خرید و فروش و حباب های مالی بازار مسکن فرو نشسته است و حتی در بخش هایی از این بازار با کاهش قیمت نسبت به سال 87 مواجه هستیم.

بسیاری از آپارتمان هایی که با هدف سود بیشتر خریداری شده بود نیز به خاطر نیاز مالکان به پول برای پرداخت بدهی های خود، با قیمت پایین تر از حد مورد انتظار در لیست فروش قرار گرفته است و در نتیجه عوامل مختلفی دست به دست هم داده و باعث شده که بعد از هدفمندی یارانه ها، قیمت ها بالا نرود.

یک دلیل دیگر این است که مردم بعد از اجرای هدفمندی یارانه ها ابتدا به هزینه های جاری و خوراک و پوشاک، قبض های برق، آب و گاز و ... فکر می کنند و در اولویت دیگر به خرید مسکن می پردازند.

 

هرچند در چند هفته اول اجرای هدفمندی یارانه ها قیمت اجاره بها افزایش پیدا کرد اما در حال حاضر در خرید و فروش ملک چندان تغییری به وجود نیامده است . بیشتر فعالان و دست اندرکاران حوزه ساخت و سازمنتظر واکنش بازار مواد اولیه هستند تا متناسب با آن قیمت ها را تغییر دهند.

همچنین علاوه بر مواد اولیه تعیین میزان دستمزد سال آینده کارگران  نیز از دیگر موارد تاثیرگذار برساخت و ساز مسکن است که در حال حاضر شورای عالی کار در حال رایزنی با نماینده کارگران و کارفرمایان برای تعیین دستمزد سال آینده است.

علی نیکزاد وزیر مسکن و شهرسازی چندی پیش در این خصوص اعلام کرد که قیمت مصالح ساختمانی با همکاری وزارت صنایع و معادن ثابت مانده و با اجرای هدفمندی یارانه ها تغییری نکرده است.

وزیر مسکن و شهرسازی در مورد هزینه های دیگر این بخش می گوید: نرخ خدمات فنی و مهندسی شهرداری ها و نظام مهندسی و قیمت زمین در اختیار دولت است. همچنین دستمزدهای این بخش نیز تغییری نکرده و در مجموع  کل قیمت تمام شده ساخت مسکن تغییرمحسوسی ندارد و همین عامل باعث شده که علت واقعی برای افزایش قیمت مسکن وجود نداشته باشد

به نظر می رسد با نزدیک شدن به اعلام دستمزد سال آینده کارگران و نزدیک شدن به ارایه اولین قبض های آب، برق و گاز این نگرانی وجود دارد که قیمت ها افزایش پیدا کند. بر همین اساس برخی مالکان در چند روز اخیر از تعیین قیمت خودداری کرده و تعیین قیمت ملک رابه آینده موکول کرده اند. این گروه اصلی ترین دلیل خود را برای تعیین نکردن قیمت مسکن، بی اطلاعی از آینده بازار عنوان می کنند.

در عین حال گروه دیگری از مالکان به صورت ذهنی و تنها با این پیش فرض که در آینده قیمت ها افزایش پیدا خواهد کرد قیمت بالاتری را برای ملک خود تعیین کرده اند تا با این شیوه از احتمال ضرر جلوگیری کنند. اما این دسته از عرضه کنندگان مسکن، متقاضی زیادی ندارند و بازار خرید و فروش ملک هایی که با قیمت بالاتر نسبت به قبل از هدفمندی یارانه ها مواجهند در رکود نسبی به سر می برد.

 براین اساس، باید در نظر داشت که بازارتا حدودی می تواند افزایش قیمت ها را تحمل کند و در صورتی که مالکان به عنوان عرضه کننده ملک قصد ادامه چنین روندی را داشته باشند بخش تقاضا از خود واکنش نشان داده و دیگر اقدام به خرید یا معامله نمی کند یا میزان تقاضا نسبت به  دوره های قبل کاهش پیدا خواهد کرد.

بخشی از مالکان در بخش خرید و فروش تصمیم به افزایش قیمت گرفته اند عده ای  دیگر حاضر به فروش ملک خود با قیمت های فعلی نیستند و تعداد مالکانی که حاضرند با قیمت های قبلی ملک خود را به فروشند کم هستند، اما در بخش اجاره، دو نوع بازار وجود دارد. عده ای اجاره را بالا برده اند و موفق به امضای قرار داد شده اند اما اکثرمالکان تلاش می کنند تا با متقاضیان اجاره ملک بر سر قیمت اجاره بها به توافق برسند و یا افزایش کمی را اعمال کرده اند و یا با قیمت قبلی قرارداد را تمدید کرده اند . دلیل این تصمیم این مالکان این است که به خاطر افزایش هزینه ها و پرداخت قبض های آب، برق و گاز و همچنین پرداخت اقساط وام های بانکی، مجبور هستند که ملک خود را اجاره بدهند و نمی توانند چند ماه صبر کنند تا قیمت های جدید را شاهد باشند.

این موضوع باعث شده که در مجموع بازار اجاره مسکن، با وجود برخی افزایش اجاره ها، رونق بیشتری نسبت به خرید و فروش داشته باشد و در حال حاضر از نظر مالکان، بهترین تصمیم اجاره دادن است نه فروش ملک.

زیرا حداقل مبلغی را به عنوان اجاره دریافت می کنند وهزینه پرداخت اقساط و قبض ها را تامین می کنند و در سال آینده تصمیم خواهند گرفت که ملک خود را بفروشند و یا با نرخ بالاتر اجاره بدهند.

از سوی دیگر برخی مالکان تصور می کنند در چند ماه آینده این بخش شاهد افزایش قیمت خواهد بود. اما دست اندرکاران و فعالان در این حوزه نظر دیگری دارند و معتقدند در حال حاضربخش مسکن هیچ افزایش قیمتی نداشته و با توجه به اقدام های دولت در آینده نه تنها قیمت ملک افزایش پیدا نخواهد کرد بلکه قیمت ها کاهش نیز خواهد داشت. زیرا مردم اول به اولویت مهمتر پرداخت قبض ها، اقساط بانک و تامین هزینه خوراک و... فکر می کنند ودر اولویت بعدی  به اجاره خانه بهتر یا خرید ملک می پردازند.

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران مسکن در این خصوص می گوید: با توجه به این که دولت اقدام به ذخیره سازی آهن و سیمان کرده قیمت  مسکن طی ماه های آینده کاهش خواهد یافت.

برخی کارشناسان نیز می گویند که تولید سیمان به شدت رشد کرده و جشن خودکفایی سیمان در فروردین ماه برگزار می شود و قیمت مصالح ساختمانی به خاطر رکود نسبی و افزایش تولید، از ثبات نسبی برخوردار است.

قلی خسروی، با بیان این که هدفمندی یارانه ها تغییری در قیمت بازار ایجاد نکرده، پیش بینی کرد در ادامه اجرای این قانون، قیمت مسکن سیر نزولی داشته باشد.

وی رکود حاکم بر بازار مسکن، نظارت برای جلوگیری از افزایش قیمت ها و اقدام وزارت بازرگانی در ذخیره سازی آهن و سیمان را عواملی می داند که باعث می شود تا در ماه های آینده بازار مسکن شرایط مطلوبی داشته باشد.

در عین حال خسروی برگزاری جلسه های توجیهی برای مشاوران مسکن را از دیگر اقدام های مناسبی عنوان می کند که تاثیر مثبتی در ایجاد آرامش و جلوگیری از جوسازی در بازار دارد.

از سوی دیگر دولت تلاش می کند تا با پرداخت تسهیلات برای خرید و ساخت مسکن از کاهش نقدینگی برای خرید مسکن و به وجود آمدن رکود بیشتر در این بخش جلوگیری کند.

قدرت اله شریفی مدیر عامل بانک مسکن نیز با بیان این که سیاست دولت افزایش عرضه مسکن و پرداخت تسهیلات به ساخت مسکن است، می گوید: سیاست پرداخت تسهیلات در بانک مسکن، انعقاد قرارداد نهادینه وشفاف است و با سرعت ادامه دارد و برداشت من این است که قیمت مسکن افزایش پیدا نمی کند. 

وی می افزاید: نمی گذاریم قیمت مسکن افزایش پیدا کند زیرا ما می خواهیم کل نیاز فولاد مسکن مهر را تامین کنیم.

شریفی اضافه می کند: برای این که بحث افزایش قیمت مسکن رخ ندهد سعی می کنیم تخصیص اعتبار زودتر انجام شود و تاکنون هم نگذاشته ایم رشد قیمت مسکن اتفاق بیفتد.

اما عده ای از سازندگان مسکن معتقدند که  تخصیص اعتبار به سازندگان و خریداران مسکن به کندی صورت می گیرد و همواره متقاضیان در این خصوص گله مند بوده اند. به طوری که در مورد برخی از وام هایی که سند خانه در رهن بانک می ماند متقاضی باید برای تضمین پرداخت اقساط وام ،مدارکی همچون گواهی اشتغال به کار، میزان حقوق دریافتی، بیمه و اسنادی از این نوع را به بانک ارایه کند.  در صورتی که متقاضی دریافت وام باید در این خصوص نگران تر از بانک باشد زیرا این امکان وجود دارد که با پرداخت نشدن تنها چند قسط، بانک برای دریافت مطالباتش، خانه را به حراج بگذارد. با توجه به این موضوع و این که پرداخت تسهیلات، بخش کوچکی از قیمت مسکن را در کشورپوشش می دهد بعید به نظر می رسد که به گفته مدیر عامل بانک مسکن بتواند باعث کاهش قیمت به این شدت شود.

+ نوشته شده در  پنجشنبه هفتم بهمن 1389ساعت 13:36  توسط محسن شمشیری  |